ワンルームマンションの規制


私たちが手がけてきた新築一棟賃貸型投資マンションはいずれも、ワンルームを主体としています。空室リスクを回避し、物件の収益率を上げる上で、同じ面積に多くの部屋をつくることができるワンルームは、一棟不動産投資にもっともふさわしいからです。例えば、あるオーナーが、延べ床面積320平方メートルのマンションに、80平方メートル、家賃25万円の部屋を4戸つくったとしましょう。この場合、1戸空いただけで、オーナーは月あたり25万円分の家賃収入を失うことになってしまいます。

ワンルームマンション

しかし同じ延べ床面積で、20平方メートル、家賃8万円の部屋を16戸つくったならどうでしょう。一戸空いても、8万円の家賃収入滅にしかなりませんから、ダメージは比較的小さくなります。ただし、ワンルームマンションの建設は、区によって規制されています。住宅地にワンルームマンションが増えるにしたがって、放置自転車やゴミ出しなどに関する、住人のマナーの悪さが問題視されるようになりました。

また、ワンルームマンションの住人が防犯や防災などにあまり参加せず、地域の活動が縮小する危険性があること、住んでいる区に住民票を移さないなど、区として住民税の収入が上からないことも懸念されるようになりました。こうした背景から2002年頃を境に、都内各区は次々に、条例などによってワンルームマンションの建設に規制をかけるようになりました。2008年からは、さらに規制が強化されています。ワンルームマンション規制の内容は、区によって違います。世田谷区では、ワンルームを専用面積40平方メートル未満と定義し、住居系エリアですと、ワンルームがマンション内に12戸以上ある場合は、駐車場の設置、管理人室の設置、建物内へのゴミ箱の設置を義務づけています。

目黒区では、ワンルームを専用面積40平方メートル未満と定義し、ワンルームがマンション内に10戸以上ある場合は、戸数の10%以上の駐車場と戸数の6%以上の駐輪場、戸数の20%以上のオートバイ駐車場、さらに戸数によっては管理人室の設置、管理人による管理を義務づけています。渋谷区では、ワンルームを専用面積29平方メートル未満と定義し、ワンルームが15戸以上ある場合、駐車場や駐輪場、管理人室の設置、管理人による管理に加え、戸数によっては39平方メートル以上のファミリー向け住戸の確保を義務づけています。

マンション

このように、ワンルーム規制条例に抵触すると、管理人室や駐車場・駐輪場の設置をすることにより、本来賃貸に回せるはずのスペースが減り、かつ管理人を雇う人件費など、オーナーの負担が増えてしまいます。利回りやキャッシュフローなどが大きく変わってしまうので、ワンルーム主体のマンションを建てる場合は、区独自の規制や条例などを、プランニングの段階でしっかり把握しておく必要があります。
なお、不動産業者のチラシなどに、よく建築の参考プランが掲載されていますが、私たちが見る限りでも、条例などにひっかかって実際には建てられないプランが、ちらほら混じっています。正しい情報を集めることも、安定した確実な家賃収入を得る上で欠かせません。くれぐれも、誤った情報に惑わされないよう、注意しましょう!


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